Таки я вас не понимаю.
Зачем вам постоянно перестраивать ?
Город живет, развивается.
Но все длительные процессы, у городов жизнь сильно длинней человеческой.
"А промзон в той же Европе давно не осталось."- вот пришло их время, территорию реновавировавали.
Это очень сложный вопрос.
С одной стороны надо жестко закручивать социальные гайки, что бы в центре жили богатенькие- красивые старинные дома требуют больших денег на содержание.
А не нищие бабки.
С другой стороны есть города музеи, от совсем крайнего случая Венеция до Праги, Питера, Львова и т.д. Они на этом деньги зарабатывают. Но даже таких не сильно много.
В практичной реальности для большинства городов достаточно какой то четкой организованной исторической зоны, по мере удаления от нее требования слабеют.
Конечно нужно строит современные красивые здания и даже в историческом центре, правда, для Украины, РФ - это проблема, ведь на них нет денег.
Так что в 99% построят гавно.

Вышло несколько сумбурно. :)
ЗЫ Только что читал статью, как вышеупомянутые бабки затерроризировали общепит в центре Питера.